FIBRAs, situación actual en México

Un breve análisis sobre los fideicomisos de Inversión y Bienes Raíces ( FIBRAs) y su situación actual en México, contado por nuestro experto Alonso Molina, Head of Investment Banking & Finance México en BBVA CIB.

En el último mes, ha habido más de 141 K menciones públicas relacionadas con las FIBRAs. En nuestra última newsletter Trending Data de LinkedIn, hemos cruzado estos datos con las más de 26K menciones vinculadas a #RealEstate&CapitalMarkets y las más de 54K a #Nearshoring&FIBRAs y #RealEstateInvesting para ofrecerte un breve análisis sobre la importancia de los Fideicomisos de Inversión y Bienes Raíces, especialmente en México.

Como de costumbre, hemos invitado a uno de nuestros expertos, en este caso a Alonso Molina, Head of Investment Banking & Finance Mexico, para compartir su opinión sobre este asunto.

Los Fideicomisos de Inversión y Bienes Raíces, mejor conocidos como FIBRAs son vehículos de inversión relativamente jóvenes en México. A pesar de que fue en 2011 cuando se listaron las primeras FIBRAs en la Bolsa Mexicana de Valores, en Estados Unidos (donde se les conoce como REITs) llevan más de 60 años en el mercado fomentando la inversión en proyectos inmobiliarios de gran escala.

De acuerdo con cifras de la AMEFIBRA, actualmente los activos de las FIBRAs representan 4.5% del producto interno bruto (PIB) de México y se encuentran invertidos en una gran variedad de propiedades como naves industriales, centros comerciales, oficinas, hoteles, hospitales así como activos agropecuarios, educativos y de vivienda. Pese a la gran penetración que han alcanzado en la economía, estos vehículos todavía cuentan con un amplio potencial para seguir creciendo; aunque para ello enfrentan algunos retos.

Los principales retos a los que se enfrentan las FIBRAs:

• Un mercado exigente | La creciente exigencia de sus grupos de interés en torno a la sostenibilidad. Cada vez más, inversionistas e inquilinos están buscando cumplir sus respectivas estrategias ASG (Ambientales, Sociales, Gobernanza) a través, por ejemplo, de proyectos que promuevan el cuidado del medio ambiente, así como el desarrollo económico inclusivo. Asimismo, los inquilinos demandan instalaciones que les permitan mejorar sus ratios de eficiencia, no sólo desde el punto de vista financiero, sino también desde el punto de vista de reducción de emisiones.
• Modernización y acciones sociales | Para lograr esto las FIBRAs están trabajando en la modernización de sus propiedades con el objetivo de obtener certificaciones en estándares de sostenibilidad como LEED, PCES, EDGE, entre otras., así como acciones orientadas a mejorar el entorno de las comunidades donde se encuentran. De acuerdo con la AMEFIBRA, al cierre del 2022, 6 millones de metros cuadrados de sus afiliadas ya contaban con alguna de estas certificaciones y el 93% de las mismas contemplaban criterios en materia ASG en sus procesos de identificación y evaluación de riesgos.

En palabras de un experto

Vemos un contexto económico favorable que apoya el crecimiento del sector

El sector de FIBRAS ha adquirido una mayor relevancia en los últimos años, motivado por las tendencias observadas post-Covid y las nuevas dinámicas de comercio global. Una de las más relevantes es Nearshoring, o la reubicación de las cadenas de suministro, que ha impulsado especialmente el segmento industrial. 

Para poner esto en contexto, entre el 2019 y 2022, la demanda de espacio industrial por Nearshoring creció a razón de una tasa anual compuesta del 73%, y en 2022, cerca del 26% de la demanda total estaba relacionada con este fenómeno, vs. 15% en 2019, de acuerdo con datos de CBRE. Debido a la cercanía con Estados Unidos, los estados fronterizos del norte de México se mantienen como los preferidos para seguir recibiendo a las empresas que están buscando reubicarse en nuestro país; aunque los estados del centro también están comenzando a tomar tracción debido a que tienen menos limitaciones en términos de la infraestructura requerida para ello y su potencial logístico.

Esperamos que las FIBRAs mantengan la tendencia de crecimiento y aprovechen las crecientes oportunidades en el mercado

No sólo el segmento industrial ha impulsado el crecimiento del mercado de las FIBRAs. Por ejemplo, en el sector comercial hemos visto una recuperación lenta pero sostenida, gracias al incremento en el número de visitantes a los centros comerciales lo que ha permitido que la ocupación se mantenga estable y creciendo a un dígito.  En el segmento de oficinas, creemos que lo peor ya pasó y que la recuperación se está comenzando a materializar de manera gradual. 

Hacia adelante, esperamos que las FIBRAs mantengan la tendencia de crecimiento y aprovechen las crecientes oportunidades en el mercado. Es por esto que, en BBVA, contamos con una oferta amplia y altamente especializada, en la que acompañamos a nuestros clientes para hacer frente a esta situación de la mejor manera posible, y que satisfaga todas sus necesidades a lo largo de toda la cadena de valor. Estimamos movilizar más de 200,000 millones de pesos en todos los subsectores, desde industrial hasta hotelería.

De la mano de nuestros expertos en el sector de Real Estate, ayudamos a nuestros clientes a identificar cuál es el mejor mecanismo de financiamiento que les permita materializar sus planes de crecimiento.  Lo mismo puede ser el acompañamiento en la estructuración de alguna colocación de capital o emisión de deuda, como la estructuración de un crédito tailor-made a proyectos, o bien apoyarlos en la búsqueda de contrapartes para procesos de fusiones, adquisiciones o desinversiones, entre otros.

Conscientes de que este desarrollo tiene que ser más sostenible, hoy en día contamos con un área especializada de ESG Advisory, a través de la cual apoyamos a nuestros clientes en la implementación de sus estrategias de transición hacia acciones más verdes e inclusivas dentro de sus empresas. Como ejemplo de ello, en 2021 y 2022, en BBVA México movilizamos 25,944 millones de pesos en operaciones etiquetadas como verdes o sostenibles en el sector de Real Estate, lo cual representa el 17% de toda la movilización realizada por la Banca Corporativa en México en este período.